미국 매물이 112만 채로 늘었다, 그런데 평년보다는 11.6% 적다

미국에서 팔려고 내놓은 집이 112만6,252채로 늘었다. 2026년 7월 기준이고, 전달보다 2.1%, 1년 전보다 2.1% 많다.

같은 리포트에 100만 채라는 숫자를 다르게 읽게 만드는 문장이 하나 더 있다. 이 재고가 2017년부터 2019년까지의 평년 수준보다 11.6% 적다는 대목이다. 집이 쌓인 것이 아니라, 코로나 이후 비정상적으로 비어 있던 매대가 아직 절반쯤 채워진 상태다.

빌린 집이 산 집보다 싸다

임대료 쪽은 방향이 반대다. 전국 중위 임대료는 1년 전보다 1.1% 낮다. 찰리 빌렐로는 이것이 38개월 연속 전년 대비 하락이며, 미국에서 큰 도시 50곳 전부에서 월세가 모기지 상환액보다 싸다고 적었다. 임대료가 1.1% 낮다는 것은 어파트먼트리스트 7월 집계로 확인된다. 다만 38개월이라는 연속 개월 수는 우리가 1차 자료에서 확인하지 못했다. 같은 지표가 2025년 11월에 28개월째였다는 기록이 있어 흐름 자체는 어긋나지 않지만, 숫자는 전언으로 둔다. 빌리는 쪽이 싼 이유는 두 값이 서로 다른 것을 따라가기 때문이다. 월세는 그 동네에 새로 지어진 임대주택이 얼마나 많은지를 따라간다. 모기지 상환액은 집값과 금리를 함께 따라간다. 쉽게 말해 임대료는 공급이 정하고, 상환액은 이자가 정한다. 지난 몇 해 미국에서 임대주택 공급은 크게 늘었고, 금리는 내려오지 않았다.

값이 밀리는 곳은 신규주택이다

숫자가 쌓인 자리를 구분해 보면 그림이 달라진다. 전미부동산중개인협회가 8월 11일 낸 7월 기존주택 통계에서 재고는 154만 채, 재고월수는 4.6개월이었다. 반면 인구조사국의 6월 신규주택 통계에서 재고월수는 9.3개월이다. 같은 시장인데 한쪽은 넉 달 반, 다른 쪽은 아홉 달 넘게 걸리는 재고를 안고 있다.

건축업체가 값을 깎는 사이 신규주택은 9.3개월째 시장에 남아 있다 (달라스 익스프레스, 2026-08-07)

출처: dallasexpress.com

건축업체 쪽 대응이 그 차이를 만든다. 레나는 2026년 2분기 평균 판매가가 37만1,000달러로 1년 전 38만9,000달러에서 내려갔고, 인센티브가 약 12.9%였다고 밝혔다. 기존주택을 가진 사람은 낮은 금리로 받아 둔 대출이 있어 값을 내려서까지 팔 이유가 없지만, 건축업체는 다 지은 재고를 안고 있을 수 없다. 그래서 값이 먼저 밀리는 쪽은 언제나 새 집이다.

프레디맥 집계가 7%에 닿으면

이 시장을 어느 쪽으로 볼지는 금리 한 줄에서 갈린다. 30년 고정 모기지는 이란 전쟁 직전인 2월 26일, 3년 반 만에 처음 6% 아래로 내려갔던 자리에 있었다. 그 뒤 5주 연속 올라 위 표의 값까지 왔다. 매물이 늘고 값이 밀리는 것은 보통 사려는 사람에게 유리한 신호다. 그런데 이번에는 그 유리함을 이자가 먼저 가져간다. 50만달러를 빌린 사람 기준으로 2월 말과 지금의 월 상환액 차이는 200달러가 넘는다. 값이 몇 퍼센트 내려도 금리가 그만큼 오르면 매달 나가는 돈은 그대로거나 오히려 늘어난다. 그래서 볼 것은 매물 숫자가 아니라 금리다. 30년 고정이 연내 7%에 닿으면 늘어난 매물은 팔리지 않고 쌓이는 재고가 되고, 닿지 않으면 지금 늘어난 매물이 값을 깎아 거래를 성사시키는 재료로 쓰인다.