米国の売り出し住宅は112万戸に増えた、それでも平年より11.6%少ない

米国で売りに出ている住宅が112万6,252戸に増えた。 2026年7月時点で、前月比2.1%増、前年比2.1%増だ。

同じリポートに、100万戸という数字の読み方を変える一文がもうひとつある。 この在庫が2017年から2019年の平年水準より11.6%少ない、という部分だ。 住宅が積み上がったのではない。コロナ後に空いたままだった棚が、まだ半分ほど埋まった状態だ。

借りるほうが買うより安い

家賃は逆を向いている。 全国の中央値家賃は1年前より1.1%低い。 チャーリー・ビレロは、これが38か月連続の前年割れであり、米国の大都市50か所すべてで家賃が住宅ローン返済額より安いと書いた。 家賃が1.1%低いことは、アパートメントリストの7月集計で確認できる。 ただし38か月という連続月数は、一次資料では確認できなかった。 同じ指標が2025年11月に28か月目だった記録があるので流れ自体は矛盾しないが、数字は伝聞のまま置く。 借りるほうが安いのは、二つの支払いが別のものを追っているからだ。 家賃は、その地域にどれだけ新しい賃貸住宅が建ったかを追う。 ローン返済額は、住宅価格と金利を一緒に追う。 つまり家賃は供給が決め、返済額は利息が決める。 この数年、米国の賃貸供給は大きく増え、金利は下がらなかった。

値が先に崩れるのは新築だ

数が積み上がった場所を分けて見ると、絵が変わる。 全米不動産業者協会が8月11日に出した7月の中古住宅統計では、在庫154万戸、在庫月数4.6か月だった。 一方、国勢調査局の6月の新築住宅統計では在庫月数が9.3か月だ。 同じ市場なのに、片方は4か月半、もう片方は9か月を超える在庫を抱えている。

差を生むのは建設業者の対応だ。 レナーは2026年第2四半期の平均販売価格が37万1,000ドルと、1年前の38万9,000ドルから下がり、販促値引きが約12.9%だったと明らかにした。 中古住宅の持ち主は低い金利で借りたローンがあるので値を下げてまで売る理由がないが、建設業者は完成した在庫を抱えたままではいられない。 だから値が先に崩れるのは、いつも新築のほうだ。

フレディマックの集計が7%に届いたら

この市場をどちらに読むかは、金利の一行で分かれる。 30年固定は、イラン戦争の直前である2月26日に、3年半ぶりに6%を割った場所にあった。 その後5週続けて上がり、上の表の値まで来た。 売り出しが増えて値が緩むのは、普通なら買う側に有利な合図だ。 ところが今回は、その有利さを先に利息が持っていく。 50万ドルを借りた人で見ると、2月末と今の月々の返済額の差は200ドルを超える。 価格が数パーセント下がっても金利が同じだけ上がれば、毎月出ていく金は横ばいか、むしろ増える。 だから見るべきは売り出し件数ではなく金利だ。 30年固定が年内に7%へ届けば、増えた売り出しは売れずに残る在庫になり、 届かなければ、その同じ売り出しが値引きして取引を成立させる材料になる。

採点予定採点待ち

指標

フレディマックの30年固定平均金利

現在

2026-08-06時点で6.69%(2026-02-26は5.98%)

採点日

2026年12月末までの毎週の集計

的中

年内に一度でも7.00%以上 → 増えた売り出しが売れ残る在庫になる

外れ

年末まで一度も7.00%に届かない → 売り出し増が値引きで消化される

出典

1. 原文 Charlie Bilello (@charliebilello) · 2026-08-11
2. 売り出し在庫と平年比 Realtor.com 7月住宅リポート · 2026-08-03
3. 30年固定金利 FRED MORTGAGE30US · 2026-08-06集計、2026-08-11参照
4. 新築住宅の在庫月数 FRED MSACSR · 2026年6月分、2026-08-11参照
5. 家賃の前年比 Apartment List 全国家賃リポート · 2026年7月分
6. 中古住宅の在庫と在庫月数 全米不動産業者協会 7月中古住宅販売 · 2026-08-11

2026-08-11時点。住宅ローン金利はフレディマック週次集計の2026-08-06発表値、売り出し在庫は2026年7月分、新築在庫月数は2026年6月分。38か月連続の下落は原文の主張であり、一次資料では確認できなかった。

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