実際に住んでいるかどうかで、保有税の控除が5億ウォン分かれる

今回の措置のメインターゲットの一つは、住んでいない一戸保有者だ。

保有税の基礎控除は12億ウォンだったが、実際に住む一戸保有者は14億ウォンに引き上げ、住んでいない一戸保有者は9億ウォンに引き下げた。

非居住に罰を与え、実居住に恩恵を集めることで、家主が賃貸に出していた家へ自ら入居しようとする誘因が大きくなる。

同じ家を持っていても、その家に住んでいるかどうかで総合不動産税の控除が5億ウォン分かれる。 2026年8月3日に政府が出した税制改正案は、一世帯一戸保有者の基礎控除を、実際に居住する人には12億ウォンから14億ウォンへ引き上げ、 居住しない人には9億ウォンへ引き下げた。

この記事には原文が触れていない数字がもう一つある。 規制地域と多数保有の物件に適用する公正市場価額比率が、60%から2027年に70%、2028年に80%へ上がるというものだ。 公正市場価額比率とは、公示価格に掛けて課税する金額を作る比率だ。 わかりやすく言えば、控除の枠が扉なら、この比率は扉の奥に置かれた秤だ。扉をそのままにして秤だけ替えても重さは増える。

売るときに開く差

保有段階より処分段階の変化のほうが大きい。 譲渡所得税の長期保有特別控除80%のうち、長く持っているだけで受けられた40%が2029年からなくなり、実際に住んだ期間に付く控除だけが残る。 控除の上限も2028年に20億ウォン、2029年に10億ウォンへ下がる。 メルはこの変化を自分の事例で計算している。 12億ウォンで買ったマンションを10年以上持ち、2年だけ居住して32億ウォンで売る場合、いまの基準で約2億6,000万ウォンの譲渡所得税が、新しい基準では約4億4,600万ウォンになるという推定だ。 長期保有控除が6億ウォンから2億ウォンへ縮み、課税標準が最高税率の区分まで上がるという計算である。 数字自体は彼の仮定の上に立つ推定であり、政府が確認した値ではない。

この記事は税率引き上げの区分を原文より狭く書いている。 課税標準6億~12億ウォンの区分の税率が1.0%から1.3%へ上がり、その区分は時価でおよそ32億ウォンからだという説明だ。 原文が32億7,000万ウォンと書いた線とおおむね重なる。

ソウルで持ち主が住む家は半分に満たない

原文はこの箇所をソウル研究院の資料として書いている。 44%という数字自体は正しいが、出所は2024年のソウル市住居実態調査であり、残りはチョンセ25.4%と月家賃28.0%に分かれる。 家主が入居すると決めれば、その場所にあった賃貸の一軒が市場から消える。

48万人の選択がソウルの賃貸に及ぶ

2025年に総合不動産税の通知を受けたのは48万577人で、住宅所有者全体の約3%だ。 この対比がこの改正案の性格を語っている。 税が直接届く側は狭く、その狭い側が家を空けるか埋めるかを決めれば、影響はソウル世帯の半数を超える借家世帯に及ぶ。 原文が最大の恩恵資産に挙げた時価20億~32億ウォン台の実居住一戸は、裏返せば入居需要が最も厚い区分であり、賃貸の出物が最も早く薄くなる区分でもある。 分かれ目は家主が実際に入って住むかどうかだ。 非居住の一戸保有者が2027年1月以降に入居を選べば賃貸の出物が減って賃貸市場が先に動き、税を飲み込んで貸し続ければ、この改正は保有税の引き上げだけで終わる。

出典

1. 原文 メル(ranto28) · 2026年税制改正案(不動産)、上がる側と下がる側 · 2026-08-05
2. コリアタイムズ 保有税の基礎控除は実居住14億・非居住9億、公正市場価額比率は60%→70%→80% (2026-08-03)
3. 京郷新聞英語版 課税標準6億~12億の税率が1.0%→1.3%、長期保有控除の上限は2028年20億・2029年10億 (2026-08-03)
4. 2024年ソウル市住居実態調査 ソウルの自家占有44.1%、チョンセ25.4%、月家賃28.0% · 国土交通部とソウル市の共同調査、標本1万5,000世帯
5. 2025年の保有税通知統計 2025年の保有税納税者は48万577人、住宅所有者全体の約3% · 国税庁通知に基づく報道の引用

2026-08-05 閲覧 · 控除・税率・公正市場価額比率は2026年8月3日発表の税制改正案に基づき、国会通過前である。自家占有率は2024年調査時点。

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