실거주냐 아니냐로 종부세 공제가 5억 원 갈린다

이번 조치의 메인 타깃중 하나는 비거주 1주택자다.

종부세 기본공제가 12억 원이었는데, 실거주 1주택자는 14억으로 높이고, 비거주 1주택자는 9억 원으로 낮췄다.

비거주에 페널티를 주고, 실거주에 혜택을 몰면서, 집주인들이 전월세를 놓던 집에 직접 입주하려는 유인이 커진다.

같은 집을 가지고 있어도 그 집에 사는지 아닌지로 종합부동산세 공제가 5억 원 갈린다. 2026년 8월 3일 정부가 내놓은 세제개편안은 1세대 1주택자의 기본공제를 실제로 거주하는 사람에게는 12억 원에서 14억 원으로 올리고, 거주하지 않는 사람에게는 9억 원으로 내렸다.

이 기사에는 원문이 다루지 않은 숫자가 하나 더 있다. 규제지역과 다주택 물건에 적용하는 공정시장가액비율이 60%에서 2027년 70%, 2028년 80%로 오른다는 것이다. 공정시장가액비율은 공시가격에 곱해서 세금을 매길 금액을 만드는 비율이다. 쉽게 말해 공제 한도가 문이라면 이 비율은 문 뒤에 놓인 저울이다. 문을 그대로 두고 저울만 바꿔도 무게는 늘어난다.

팔 때 벌어지는 폭

보유 단계보다 처분 단계의 변화가 크다. 양도소득세의 장기보유특별공제 80% 가운데 오래 갖고만 있으면 받던 40%가 2029년부터 없어지고, 실제로 산 기간에 붙는 공제만 남는다. 공제 한도도 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 내려간다. 메르는 이 변화를 자기 사례로 계산해 두었다. 12억 원에 산 아파트를 10년 넘게 갖고 있다가 2년만 거주하고 32억 원에 팔면, 지금 기준으로 약 2억6,000만 원인 양도소득세가 바뀐 기준에서는 약 4억4,600만 원이 된다는 추정이다. 장특공제가 6억 원에서 2억 원으로 줄면서 과세표준이 최고세율 구간으로 올라간다는 계산이다. 숫자 자체는 그의 가정 위에 선 추정이고 정부가 확인해 준 값이 아니다.

이 기사는 세율 인상 구간을 원문보다 좁혀 적었다. 과세표준 6억~12억 원 구간의 세율이 1.0%에서 1.3%로 오르고, 그 구간은 시가로 약 32억 원부터라는 설명이다. 원문이 32억7,000만 원이라고 적은 선과 대체로 겹친다.

서울에서 주인이 사는 집은 절반이 안 된다

원문은 이 대목을 서울연구원 자료로 적었다. 44%라는 숫자 자체는 맞지만 출처는 2024년 서울시 주거실태조사이고, 나머지는 전세 25.4%와 월세 28.0%로 갈린다. 집주인이 들어와 살기로 하면 그 자리에 있던 전세나 월세 한 채가 시장에서 사라진다.

48만 명의 선택이 서울 전월세로 번진다

2025년 종부세 고지를 받은 사람은 48만577명으로 전체 주택 소유자의 약 3%다. 이 대비가 이 개편안의 성격을 말해 준다. 세금이 직접 닿는 쪽은 좁고, 그 좁은 쪽이 집을 비우거나 채우는 결정을 내리면 파장은 서울 가구의 절반 넘는 임차 가구에 닿는다. 원문이 최대 수혜 자산으로 꼽은 시가 20억~32억 원대 실거주 1주택은 뒤집어 보면 실입주 수요가 가장 두꺼운 구간이고, 전월세 물량이 가장 먼저 얇아질 구간이기도 하다. 갈리는 지점은 집주인이 실제로 들어와 사느냐다. 비거주 1주택자가 2027년 1월 이후 실입주를 택하면 임대 물량이 줄어 전월세가 먼저 움직이고, 세금을 감수하고 계속 세를 놓으면 이 개편은 보유세 인상으로만 끝난다.

출처

1. 원문 메르(ranto28) · 2026 세제개편안(부동산), 뜨는 곳과 지는 곳 · 2026-08-05
2. 코리아타임스 종부세 기본공제 실거주 14억·비거주 9억, 공정시장가액비율 60%→70%→80% (2026-08-03)
3. 경향신문 영문판 과세표준 6억~12억 구간 세율 1.0%→1.3%, 장특공제 한도 2028년 20억·2029년 10억 (2026-08-03)
4. 2024 서울시 주거실태조사 서울 자가 점유 44.1%, 전세 25.4%, 월세 28.0% · 국토교통부·서울시 공동조사, 표본 1만5,000가구
5. 2025년 종부세 고지 통계 2025년 종부세 납세자 48만577명, 전체 주택 소유자의 약 3% · 국세청 고지 기준 보도 인용

2026-08-05 조회 · 공제·세율·공정시장가액비율은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안 기준이며 국회 통과 전이다. 자가 점유율은 2024년 조사 기준.

이 필진의 기록

42글10방향성 콜8강세2약세3적중2빗나감

• 강세ASML의 7나노 노광기를 손에 넣고도 중국이 2008년 모델을 만들어 낸 이유는 뭘까?08-03
• 강세후티, 사우디 소유 유조선 2척 이름까지 특정해 공격... 닷새 전 봉쇄 경고 그대로 실행07-24
• 강세메르: 알파벳 CAPEX 1,950억~2,050억달러로 상향, 잉여현금흐름은 적자전환해도 삼성·하이닉스엔 호재07-23

전체 기록 보기 →